Części wspólne nieruchomości, takie jak korytarze, klatki schodowe, piwnice, garaże czy strychy, służą wszystkim mieszkańcom i nie mogą być zagracane ani zajmowane samowolnie. Wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia mieszkaniowa ma prawo do usunięcia takich przedmiotów, ale wyłącznie po zachowaniu ścisłej procedury formalnej, aby uniknąć odpowiedzialności karnej za zniszczenie cudzej rzeczy (art. 288 kk).
Zakaz zagracania części wspólnych – podstawy prawne
Właściciele lokali we wspólnocie mieszkaniowej muszą przestrzegać zasad współużytkowania nieruchomości wspólnej, wynikających z ustawy o własności lokali (uwl) oraz Kodeksu cywilnego. Art. 12 ust. 1 uwl gwarantuje prawo do współkorzystania z części wspólnych zgodnie z ich przeznaczeniem, co wyklucza ich zaśmiecanie, zagracanie czy samowolne zajmowanie.
Każdy metr korytarza powinien pozostać drożny dla mieszkańców, serwisu technicznego, listonosza czy służb ratunkowych – przepisy nie pozwalają na pozostawianie przedmiotów, które blokują dostęp.
Podobne reguły obowiązują w spółdzielniach mieszkaniowych, gdzie regulaminy wewnętrzne często precyzują zakazy składowania rzeczy w częściach wspólnych. Naruszenie tych zasad stanowi wykroczenie przeciwko czystości i porządkowi, co umożliwia wezwanie straży miejskiej i nałożenie mandatu za zaśmiecanie lub stwarzanie zagrożenia epidemiologicznego.
Samowolne zajęcie części wspólnej przez właściciela lub lokatora – np. ustawienie mebli, opon, rowerów czy wózków na korytarzu – jest niedozwolone bez zgody wspólnoty. Właściciel nie ma wyłącznego prawa do przestrzeni przed drzwiami swojego lokalu.
Uprawnienia wspólnoty i zarządcy – kluczowe orzecznictwo
Wspólnota mieszkaniowa może podjąć uchwałę w sprawie usunięcia przedmiotów lub uporządkowania korzystania z części wspólnych. Zarząd (lub zarządca działający w jej imieniu) ma obowiązek egzekwować regulamin i zarządzać przestrzeniami wspólnymi.
Wyrok Sądu Najwyższego z 3 lipca 2025 r. (sygn. II CNPP 13/23) potwierdza, że zarządca ma prawo usunąć rzeczy przechowywane w pomieszczeniach wspólnych bez osobnej zgody wspólnoty, jeśli działa w jej imieniu (art. 18 ust. 1 uwl). W sprawie opróżnienia strychu z nieoznaczonych rzeczy sąd uznał, że:
- właściciele nie mogą zmieniać przeznaczenia części wspólnych (np. strych z suszarni na magazyn),
- 3,5-miesięczny okres od polecenia usunięcia (wywieszonego na tablicy) do faktycznego działania jest wystarczający,
- właściciel niemieszkający w lokalu musi sprawdzać ogłoszenia (obowiązek dotyczy też najemcy).
Inny wyrok (III Ca 2301/19) oddalił roszczenia właściciela o zwrot rzeczy ze strychu, podkreślając prawo wspólnoty do przywrócenia pierwotnego przeznaczenia pomieszczeń. Po tym orzecznictwie właściciel pozostawiający rzeczy bez tytułu prawnego musi liczyć się z ich usunięciem.
W spółdzielniach zarządca działa na podstawie statutu i regulaminu, ale analogiczne zasady wynikają z Kodeksu cywilnego (art. 415 kc – odpowiedzialność za szkodę z tytułu pozbawienia własności nawet nieużytecznej rzeczy).
Procedura usuwania przedmiotów – krok po kroku
Zarządca nie może jednostronnie wyrzucić przedmiotów, bo naraża się na karę za zniszczenie cudzej rzeczy (art. 288 kk: kara pozbawienia wolności od 3 miesięcy do 5 lat). Musi przestrzegać procedury chroniącej przed zarzutem kradzieży:
-
Wezwanie do usunięcia – wysłać pismo oficjalne (listem poleconym) lub wywiesić ogłoszenie na tablicy z terminem (np. 14–30 dni) oraz informacją o wywózce i prawie udziału każdego właściciela;
-
Dokumentacja – po upływie terminu sporządzić protokół ze świadkami (członek zarządu, sąsiad, firma sprzątająca), opisujący stan rzeczy oraz wykonać zdjęcia;
-
Zabezpieczenie w depozycie – rzeczy o wartości rynkowej nie utylizować od razu, lecz przechowywać w depozycie na koszt właściciela oraz wprowadzić taryfikator opłat za usunięcie, przechowywanie i utylizację (po np. 30 dniach bez odbioru), przy czym regulamin wspólnoty z takimi zasadami stanowi istotny dowód w sądzie;
-
Wywózka – przeprowadzić w obecności świadków, z możliwością udziału właściciela i z obciążeniem kosztami właściciela naruszającego porządek.
Dla szybkiej orientacji poniżej zestawienie wymogów i ryzyk w kolejnych etapach działania:
| Krok procedury | Wymagania | Konsekwencje naruszenia |
|---|---|---|
| Wezwanie pisemne/ogłoszenie | termin min. 14–30 dni, informacja o wywózce | brak ochrony przed roszczeniami karnymi |
| Protokół i zdjęcia | ze świadkami | ryzyko odpowiedzialności cywilnej (art. 415 kc) |
| Depozyt dla wartościowych rzeczy | na koszt właściciela, taryfikator opłat | obowiązek odszkodowania za zniszczenie |
| Udział właściciela | prawo do obecności przy wywózce | pozew o odszkodowanie (np. wartość złomu) |
Przykładowo, wyrzucenie opon bez procedury pozwala właścicielowi pozwać o odszkodowanie, a zarządcy grozi kara.
Rola regulaminu wspólnoty i spółdzielni
Regulamin porządku domowego nie zastępuje ustawy, ale jest kluczowym dowodem, że właściciel znał zasady współżycia społecznego. Uchwała wspólnoty zmieniająca sposób korzystania z części wspólnych jest wiążąca.
Praktyczny regulamin powinien obejmować następujące elementy:
- zakazy zagracania,
- procedurę usuwania,
- taryfikator kosztów.
W spółdzielniach statut i uchwały walnego zgromadzenia określają analogiczne procedury.
Konsekwencje dla właściciela i zarządcy – ryzyka i odpowiedzialność
Dla właściciela/lokatora – możliwy pozew o przywrócenie stanu zgodnego z prawem, nakaz usunięcia rzeczy i odszkodowanie za bezprawne zajęcie (np. koszty depozytu) oraz mandat straży miejskiej.
Dla zarządcy/wspólnoty – jeśli procedura została zachowana, co do zasady brak odpowiedzialności; bez niej grozi odpowiedzialność karna (art. 288 kk) i cywilna (art. 415 kc – nawet za wartość złomu).
Administracja może żądać usunięcia wózków czy rowerów z korytarzy ze względu na bezpieczeństwo pożarowe i ewakuacyjne.
