Aneks do umowy przedwstępnej wymaga formy notarialnej wyłącznie wtedy, gdy sama umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego.
Zasada ta wynika z przepisów ogólnych prawa cywilnego, a konkretnie z art. 77 § 1 Kodeksu cywilnego:
Uzupełnienie lub zmiana umowy wymagają zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia.
Innymi słowy, o formie umowy zmieniającej lub uzupełniającej zawsze decyduje forma umowy zmienianej lub uzupełnianej. Zasada ta obowiązuje niezależnie od zakresu zmian – zarówno w przypadku drobnych modyfikacji, jak i istotnych korekt warunków umowy.
Konsekwencje nieprzestrzegania formy notarialnej
Jeśli aneks do umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości nie zostanie sporządzony w formie aktu notarialnego, gdy wymaga tego forma pierwotnej umowy, aneks jest nieważny i nie wywołuje żadnych skutków prawnych.
Reguła ta dotyczy zarówno aneksów do umów przedwstępnych, jak i aneksów do umów kupna–sprzedaży nieruchomości. Umowa kupna–sprzedaży nieruchomości zawsze wymaga aktu notarialnego, więc każdy aneks do niej również musi mieć formę notarialną.
Wyjątek – postanowienia w treści umowy przedwstępnej
Istnieje możliwość zastosowania innej formy aneksu, ale tylko w ściśle określonych sytuacjach. Jeśli obie strony wyrażą zgodę i zastrzegą to w treści pierwotnej umowy, aneks może przyjąć inną formę niż sama umowa – o ile wymóg aktu notarialnego nie wynika z ustawy. W takim przypadku aneks powinien mieć formę wskazaną przez strony w umowie przedwstępnej.
Najczęstsze zastosowanie aneksów
W praktyce aneks do umowy przedwstępnej najczęściej służy do przedłużenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej (docelowej), zwłaszcza gdy zakup nieruchomości zależy od decyzji kredytowej banku. Bank, żądając dodatkowych dokumentów, może znacząco opóźnić uruchomienie kredytu, co wymusza zmianę terminów.
Dlatego warto, już na etapie podpisywania umowy przedwstępnej, przewidzieć wystarczająco długi termin zawarcia umowy przyrzeczonej, aby uniknąć konieczności aneksowania.
Elementy aneksu
Aneks do umowy przedwstępnej to dokument zmieniający lub rozszerzający warunki uzgodnione przez strony. W aneksie powinny znaleźć się następujące informacje:
- dane stron – pełna identyfikacja sprzedawcy i kupującego (np. imiona, nazwiska, PESEL, adresy);
- oznaczenie umowy – dokładne wskazanie umowy przedwstępnej, której dotyczy aneks (data, strony, przedmiot);
- zakres zmian – precyzyjny opis modyfikowanych postanowień (np. termin, cena, warunki płatności);
- termin obowiązywania – data wejścia w życie zmian i ewentualny okres ich stosowania;
- podpisy stron – własnoręczne podpisy wszystkich stron, a przy formie notarialnej: podpisy złożone przed notariuszem.
Prawo do odmowy podpisania aneksu
Właściciel nieruchomości (sprzedawca) nie ma obowiązku podpisania aneksu i może bez konsekwencji odmówić, jeśli nowe warunki go nie satysfakcjonują. Oznacza to, że zarówno sprzedawca, jak i kupujący muszą wyrazić zgodę na treść aneksu – nie można go narzucić drugiej stronie.
Podsumowanie zasad
- Aneks ma formę notarialną, jeżeli pierwotna umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego.
- Brak wymaganej formy skutkuje nieważnością aneksu i brakiem skutków prawnych.
- Strony mogą zastrzec inną formę aneksów, o ile nie stoi temu na przeszkodzie ustawa.
- Wymagana jest zgoda obu stron na zawarcie i treść aneksu.
- Aneks musi jednoznacznie identyfikować zmienianą umowę i precyzować wprowadzane zmiany.
