Wykup gruntu dzierżawionego od miasta (JST) nie jest możliwy z samego faktu dzierżawy. Co do zasady sprzedaż następuje w trybie przetargu, a bezprzetargowy wykup to wyjątek przewidziany w ustawie o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) z 21 sierpnia 1997 r. Najczęściej dotyczy to sytuacji, gdy dzierżawcy przysługuje pierwszeństwo w nabyciu (potocznie: prawo pierwokupu) lub spełnione są szczególne przesłanki z art. 37 ust. 2–3 u.g.n.
Podstawy prawne i ogólna zasada zbywania nieruchomości gminnych
Zbycie nieruchomości gminnej reguluje przede wszystkim ustawa o gospodarce nieruchomościami. Art. 28 ust. 1 stanowi, że sprzedaż lub oddanie w użytkowanie wieczyste następuje w drodze przetargu albo bez przetargu według przepisów rozdziału 4 u.g.n. Domyślnie więc dzierżawiony grunt jest sprzedawany w trybie przetargowym, co wyklucza „automatyczny” wykup przez dzierżawcę.
Wyjątki od tej reguły określa art. 37 ust. 2 i 3 u.g.n., które dopuszczają bezprzetargowe zbycie m.in. na rzecz osób uprawnionych do pierwszeństwa w nabyciu (art. 34 u.g.n.). Gmina publikuje wykaz nieruchomości przeznaczonych do zbycia (art. 35 u.g.n.) i wyznacza termin nie krótszy niż 6 tygodni na złożenie wniosku o nabycie z pierwszeństwem.
Kiedy dzierżawcy przysługuje pierwszeństwo (tzw. prawo pierwokupu)?
Pierwszeństwo w nabyciu (art. 34 u.g.n.) przysługuje wyłącznie podmiotom wskazanym w ustawie. Do najczęstszych podstaw należą:
- roszczenie o nabycie – wynikające wprost z ustawy lub innych przepisów; wniosek należy złożyć przed upływem terminu z wykazu;
- poprzedni właściciel lub spadkobierca – pozbawiony prawa własności przed 5 grudnia 1990 r.; wymóg złożenia wniosku w terminie z wykazu;
- najemca lokalu mieszkalnego – na czas nieoznaczony; dotyczy lokali przeznaczonych do zbycia przez gminę.
Sam fakt dzierżawy nie daje automatycznie pierwszeństwa w nabyciu ani prawa wykupu bez przetargu. Art. 37 ust. 4 u.g.n. wskazuje, że umowy dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony co do zasady zawiera się po przetargu (odstępstwo wymaga zgody właściwego organu). Obecne przepisy nie przewidują już bezprzetargowego wykupu po „wieloleciu” dzierżawy z zabudową.
Dla gruntów rolnych dodatkowe reguły wprowadza ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego – pierwszeństwo (prawo pierwokupu) przysługuje dzierżawcy, jeśli umowa była pisemna z datą pewną, była wykonywana co najmniej 3 lata, a grunt wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego.
Inne przypadki bezprzetargowego wykupu gruntu dzierżawionego
Poza pierwszeństwem z art. 34 u.g.n., ustawa przewiduje także inne sytuacje, w których sprzedaż może nastąpić bez przetargu:
| Przypadek zbycia bezprzetargowego | Warunki i odniesienie do dzierżawcy | Podstawa prawna |
|---|---|---|
| Na rzecz osoby z pierwszeństwem | Dzierżawca może skorzystać, gdy spełnia przesłanki z art. 34 (np. roszczenie ustawowe, poprzedni właściciel, najemca lokalu); | art. 37 ust. 2 pkt 1 w zw. z art. 34 u.g.n. |
| Podmiot non-profit / OPP | Zakup na cele działalności charytatywnej, oświatowej lub pożytku publicznego, niezwiązane z osiąganiem zysku; | art. 37 ust. 2 u.g.n. |
| Użytkownik wieczysty | Sprzedaż gruntów oddanych wcześniej w użytkowanie wieczyste (inna sytuacja niż typowa dzierżawa); | art. 37 ust. 2 u.g.n. |
| Poprawa zagospodarowania nieruchomości przyległej | Zbycie części gruntu w celu poprawy warunków korzystania z nieruchomości sąsiedniej będącej własnością nabywcy; | art. 37 ust. 2 u.g.n. |
| Zamiana lub darowizna | Przeniesienie własności w drodze zamiany lub darowizny, jeśli spełnione są wymogi ustawowe i cel publiczny; | art. 37 ust. 2 u.g.n. |
| Aport do spółki lub fundacji | Wniesienie nieruchomości jako wkładu niepieniężnego lub wyposażenie nowej jednostki organizacyjnej; | art. 37 ust. 2 u.g.n. |
Dzierżawca może skorzystać z ww. trybów tylko wtedy, gdy jego sytuacja rzeczywiście wpisuje się w jedną z przesłanek ustawowych.
Procedura wykupu – krok po kroku
Poniżej najważniejsze etapy postępowania, które warto monitorować terminowo i dokumentować:
- Monitorowanie wykazu – gmina publikuje wykaz nieruchomości przeznaczonych do zbycia na 21 dni (art. 35 u.g.n.), zwykle w BIP i na tablicy ogłoszeń;
- Złożenie wniosku – w terminie co najmniej 6 tygodni od wywieszenia wykazu; dołącz uzasadnienie spełnienia warunków z art. 34 lub art. 37 u.g.n.;
- Decyzja organu – gmina weryfikuje przesłanki; w razie braku pierwszeństwa nieruchomość trafia do przetargu;
- Cena – w trybie bezprzetargowym przyjmuje się co do zasady wartość rynkową z operatu rzeczoznawcy; możliwe są bonifikaty na podstawie uchwał rady gminy lub przepisów szczególnych;
- Podpisanie umowy – po uzgodnieniu warunków i ceny zawierana jest umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego.
Niezłożenie wniosku w ustawowym terminie definitywnie pozbawia pierwszeństwa w nabyciu.
Ograniczenia i pułapki dla dzierżawców
Przed podjęciem działań warto uwzględnić następujące ryzyka i ograniczenia:
- brak zasiedzenia – własności gruntu gminnego nie można zasiedzieć; bieg terminu jest wyłączony wobec jednostek publicznoprawnych;
- ryzyko przy zakupie „po dzierżawie” – nabywca powinien zweryfikować umowę dzierżawy, obciążenia i uprawnienia gminy oraz zgodność celu nabycia;
- formalności przy przedłużaniu dzierżawy – typowo wymagane są oświadczenia o braku zaległości wobec gminy i zgody na przetwarzanie danych;
- zmiany historyczne – wcześniejsze regulacje sprzyjały wykupom po długiej dzierżawie; obecnie przepisy są bardziej restrykcyjne.
Praktyczne wskazówki dla dzierżawców
Aby zwiększyć szanse na skuteczne nabycie gruntu, rozważ poniższe działania:
- skonsultuj radcę prawnego – analiza umowy dzierżawy (forma, data pewna, czas trwania) i ocena przesłanek z u.g.n.;
- sprawdź status rolny – przy gruntach rolnych potwierdź 3-letnią, pisemną dzierżawę z datą pewną i spełnienie kryteriów gospodarstwa rodzinnego;
- działaj w terminach – monitoruj BIP i wykazy; terminy z art. 34–35 u.g.n. są sztywne;
- rozważ alternatywy – np. dążenie do ustanowienia użytkowania wieczystego (jeśli w danym przypadku dopuszczalne) może ułatwić późniejszy wykup.
