Umowa użyczenia lokalu na czas nieokreślony to umowa cywilnoprawna, w której użyczający nieodpłatnie udostępnia biorącemu do używania określony lokal, bez wyznaczenia konkretnej daty zakończenia, z możliwością wypowiedzenia zgodnie z zasadami prawa cywilnego. Dokument ten reguluje Kodeks cywilny w art. 710 i nast., odróżniając się od najmu czy dzierżawy brakiem odpłatności i wymaganego świadczenia wzajemnego.
Czym jest umowa użyczenia lokalu?
Umowa użyczenia lokalu polega na bezpłatnym przekazaniu przez użyczającego biorącemu prawa do korzystania z nieruchomości, takiej jak mieszkanie, dom, garaż czy biuro, w celach określonych w umowie. Użyczający to strona oddająca lokal, natomiast biorący do używania – ta, która z niego korzysta. Umowa może być zawarta na czas oznaczony lub nieokreślony, a jej forma nie jest ściśle określona – może być ustna.
Dla uniknięcia sporów zaleca się formę pisemną oraz jasne określenie zasad korzystania i zwrotu lokalu.
W przypadku użyczenia na czas nieokreślony strony nie wskazują konkretnego terminu końcowego. Zgodnie z Kodeksem cywilnym taka umowa może zostać wypowiedziana na zasadach przewidzianych w umowie i przepisach, dlatego warto określić przejrzysty okres wypowiedzenia chroniący interesy obu stron.
Podstawowe elementy umowy użyczenia lokalu na czas nieokreślony
Aby umowa była skuteczna i chroniła strony przed nieporozumieniami, powinna zawierać następujące postanowienia:
- dokładne oznaczenie stron – imiona i nazwiska, adresy zamieszkania, numery PESEL lub NIP użyczającego i biorącego do używania;
- precyzyjny opis przedmiotu użyczenia – adres lokalu, powierzchnia, liczba pomieszczeń, numer księgi wieczystej, stan techniczny oraz oświadczenie stron o znajomości tego stanu;
- cel i zasady korzystania – określenie przeznaczenia (np. cele mieszkaniowe, działalność gospodarcza), zakaz podnajmu lub zmian bez uprzedniej zgody;
- czas trwania i wypowiedzenie – zapis o czasie nieokreślonym wraz ze wskazaniem okresu wypowiedzenia (np. 1 miesiąc);
- obowiązki stron – podział kosztów eksploatacji (media, śmieci, drobne naprawy), a także przypisanie napraw kapitalnych użyczającemu;
- warunki rozwiązania i zwrotu – terminy opuszczenia lokalu oraz skutki nieterminowego zwrotu.
Brak powyższych elementów zwiększa ryzyko sporów, m.in. co do odpowiedzialności za szkody czy zasad wypowiedzenia.
Obowiązki stron w umowie użyczenia na czas nieokreślony
Obowiązki użyczającego
Użyczający powinien w szczególności:
- udostępnić lokal w stanie nadającym się do umówionego użytku,
- powstrzymywać się od wprowadzania zmian bez zgody biorącego, chyba że są konieczne,
- nie wypowiadać umowy bez ważnej przyczyny w umowach terminowych; w umowach bezterminowych – działać z zachowaniem uzgodnionego okresu wypowiedzenia,
- pokrywać koszty napraw strukturalnych i specjalistycznych.
Obowiązki biorącego do używania
Biorący odpowiada za:
- bieżące utrzymanie lokalu (opłaty za media, wywóz odpadów, drobne naprawy),
- użytkowanie zgodnie z przeznaczeniem, bez pogarszania stanu technicznego,
- zwrot lokalu po wypowiedzeniu w stanie niepogorszonym.
W umowie na czas nieokreślony kluczowe jest wskazanie jednoznacznego okresu wypowiedzenia (np. miesięcznego), aby uniknąć nagłego rozwiązania i nieporozumień.
Zalety i ryzyka użyczenia lokalu na czas nieokreślony
Do najczęściej wskazywanych zalet należą:
- prostota zawarcia i elastyczność dopasowania warunków,
- brak opłat czynszowych i świadczeń wzajemnych,
- możliwość swobodnego zakończenia współpracy (po ustalonym wypowiedzeniu),
- co do zasady brak wymogu aktu notarialnego i opłat skarbowych.
Ryzyka obejmują w szczególności:
- spory co do „nieodpłatności” – fiskus może uznać korzyści biorącego za przychód, jeśli pojawią się faktyczne świadczenia wzajemne,
- trudności ze skutecznym i szybkim zwrotem lokalu bez jasnych klauzul wypowiedzenia i zwrotu,
- ograniczone instrumenty szybkiej eksmisji w porównaniu do umów najmu.
Wzór umowy użyczenia lokalu na czas nieokreślony
Poniżej znajduje się gotowy wzór umowy, oparty na praktyce i przepisach. Dostosuj go do potrzeb i wydrukuj w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach:
UMOWA UŻYCZENIA LOKALU
zawarta w dniu ……………… w ……………………………… pomiędzy:
1. [imię i nazwisko użyczającego], zamieszkałym w [adres], PESEL: ……………………, zwanym dalej „Użyczającym”,
a
2. [imię i nazwisko biorącego do używania], zamieszkałym w [adres], PESEL: ……………………, zwanym dalej „Biorącym do używania”.
§ 1
Przedmiotem umowy jest lokal mieszkalny położony pod adresem: [pełny adres, powierzchnia w m², liczba pomieszczeń, numer księgi wieczystej].
Stan techniczny lokalu jest stronom znany. Lokal przekazany zostaje do bezpłatnego używania w celach mieszkaniowych, bez prawa podnajmu lub zmian konstrukcyjnych bez zgody Użyczającego.
§ 2
Użyczający użycza i oddaje do bezpłatnego używania Biorącemu Lokal na czas nieokreślony, począwszy od dnia [data].
§ 3
Umowa może być wypowiedziana przez każdą ze stron z zachowaniem 1‑miesięcznego okresu wypowiedzenia, liczonego do końca kolejnego miesiąca kalendarzowego. Po wypowiedzeniu Biorący obowiązany jest opuścić Lokal i zwrócić go w stanie niepogorszonym.
§ 4
Obowiązki stron:
1) Biorący ponosi koszty bieżącego utrzymania Lokalu (media, śmieci, drobne naprawy do 500 zł).
2) Użyczający odpowiada za naprawy kapitalne i specjalistyczne.
3) Biorący nie może dokonywać zmian bez pisemnej zgody Użyczającego.
§ 5
W przypadku sporu właściwy jest sąd rejonowy według miejsca położenia Lokalu.
§ 6
Umowa sporządzona w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach.
………………….. ………………….
Użyczający Biorący do używania
Wzór ma charakter poglądowy – w przypadku wątpliwości prawnych warto skonsultować treść umowy z prawnikiem.
Aspekty podatkowe i prawne użyczenia na czas nieokreślony
Użyczenie jest co do zasady nieodpłatne i nie generuje przychodu dla użyczającego, o ile nie stanowi w istocie odpłatnego świadczenia. Dobrą praktyką jest wprost wskazanie w umowie braku jakichkolwiek świadczeń wzajemnych.
Jeżeli lokal ma służyć prowadzeniu działalności gospodarczej (np. biuro), cel ten należy jednoznacznie wpisać do umowy. W przypadku użyczenia przez spółdzielnie czy gminy stosuje się także odpowiednie regulacje lokalowe.
Jak rozwiązać umowę użyczenia na czas nieokreślony?
Rozwiązanie może nastąpić m.in. poprzez:
- wzajemną zgodę stron,
- wypowiedzenie z zachowaniem uzgodnionego okresu (np. miesięcznego),
- rozstrzygnięcie sądowe w razie naruszeń (np. uporczywe nieopłacanie mediów).
W razie odmowy dobrowolnego zwrotu lokalu możliwe jest powództwo o eksmisję, przy czym postępowanie bywa dłuższe niż w przypadku najmu.
